Ir para o conteúdo A verificação documental é uma das etapas mais negligenciadas em compras de imóvel — e, ao mesmo tempo, é onde estão concentrados os riscos mais sérios. Imóveis com problemas registrais, vendedores com dívidas antigas, condomínios com pendências financeiras, áreas construídas não regularizadas: tudo isso aparece quando se pede a documentação certa, e desaparece dos olhos quando não se pergunta.
Este texto apresenta o checklist completo de documentos que o comprador deve solicitar e analisar antes de assinar qualquer compromisso. Vale tanto para compras à vista quanto para financiadas, e tanto para imóveis usados quanto para unidades novas.
É o documento mais importante. Deve ser emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, com data recente (idealmente até 30 dias). A certidão mostra o histórico completo da propriedade: registros, hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras, ações reais, partilhas e averbações.
Atenção especial para:
Documento expedido pela prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme aprovação. Sem habite-se, o imóvel não está totalmente regularizado, o que pode gerar dificuldades futuras de financiamento e revenda.
Verificar se o IPTU dos últimos cinco anos está quitado. Dívidas de IPTU acompanham o imóvel, não o vendedor, e podem ser cobradas do novo proprietário.
Especialmente importante em casas e em imóveis com alterações estruturais. A planta aprovada na prefeitura deve corresponder ao que foi efetivamente construído. Diferenças significativas geram trabalho de regularização posterior.
Para pessoa física vendedora, é recomendável solicitar:
Essas certidões evidenciam eventuais processos ou dívidas que poderiam, em situações específicas, alcançar o imóvel.
Imóveis adquiridos durante o casamento, em regime de comunhão, precisam da anuência do cônjuge para venda. Mesmo em separação total de bens, é importante confirmar o regime e a participação do cônjuge.
Quando o vendedor é pessoa jurídica, acrescentam-se:
Comprovante de que não há dívidas com o condomínio relativas à unidade. Dívidas de condomínio também acompanham o imóvel.
Para entender o que é permitido e o que não é dentro do condomínio (animais, reformas, locação por temporada, festas, vagas de garagem).
Especialmente as três últimas. Permitem identificar obras estruturais aprovadas (que podem virar cobranças extras), conflitos em curso e estado financeiro do condomínio.
Mostra a saúde financeira do condomínio: fundo de reserva, inadimplência, despesas fixas, projeção de aumentos.
Não é só o vendedor que precisa estar com documentação em ordem. O comprador também deve preparar:
O momento ideal para reunir a documentação é antes da assinatura da promessa de compra e venda. Pedir documentos depois de assinar reduz a margem de negociação e aumenta o desgaste em caso de surpresas.
Em muitas operações de alto padrão, é comum que o comprador contrate um advogado para fazer a auditoria documental antes de qualquer compromisso. O custo é pequeno em relação ao valor da transação e tem efeito direto na segurança da compra.
Os imóveis com a documentação mais sólida são também aqueles que mantêm valor mais consistente ao longo do tempo. Para o comprador, levar essa etapa a sério é a forma mais simples de evitar problemas que, depois de fechado o negócio, podem demandar anos para serem desfeitos.
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